郑州信大捷安怎么样(郑州信大捷安上市2020)

　　前言：

　　在本周一的郑州楼市内部选题会上，缘于郑州楼市正在洽谈一个龙子湖湖心岛的团购项目价值和回报率如何的问题，大家讨论了一个问题：龙子湖湖心岛上的公寓和写字楼的未来如何？

　　价值与否的最直接支撑就是以后湖心岛上的租金是多少！租金的背后是谁来租？供求关系如何？

　　十几号人各自发表意见，今日整理总结，是一个完整分析版。

　　在分析之前，先抛出我们的结论：

　　劣1、湖心岛占地只有1237亩，难以形成规模性企业办公氛围。

　　劣2、湖心岛被一圈大学包围，功能、定位、产业被局限。

　　劣3、湖心岛是全商业定位，无住宅，周边又是一圈大学，最直接服务的就是大学生和教职工，外围的居民过来也要穿越高校区，这是一个消费和距离屏障。

　　优1、位置很好，位于龙湖CBD和象湖的正中间，湖心岛毕竟还属于老郑东新区，属于正在高速发展的成熟区域，周边毕竟有数十万的学生和教职工，人流量基数够大。

　　优2、环境优势太大了，湖心岛被1300亩龙子湖水域和1495亩湿地公园包围，环境优势确实NB，想了一圈，貌似除了龙湖CBD之外，就只有龙子湖湖心岛有此环境了。

　　优3、湖心岛已经引入了国家专利局河南中心、国家高新技术转移中心、贝斯特教育中心、孵化中心机构，有政策导向、就有未来，有职能导入、区域价值就会被放大。

　　优4、地铁1号线、地铁8号线、地铁12号线都经过湖心岛，其中一号线延长线后年就可以开通了。

　　优5、湖心岛的商业项目都是公寓或写字楼，一共项目也就只有十多个，下来也就是20多栋楼左右的样子，其中一半还是公寓，用来居住的，首先居住需求是有的，相信很多东区白领的居住需求会导向湖心岛，因为水面和湿地公园的优势太大了，大学环境氛围也是一大亮点（当然有好有坏，好的就是可以去打球去跑步，不好的就是你会感觉这帮学生和你不是一个档次，小摊小贩少不了），而对于写字楼来说，如果产业导入给力、高教配套产业给力的话，写字楼供应量并不大，有可能实现供不应求的市场环境，也会有不错的回报率。

　　好了，观点说完了，不想看下面的长篇分析和论据的就可以撤了，有兴趣的，我们继续往下看。

　　其实吧，环视整个郑州，没有一个完美的地块，也没有一个完美的项目，优势反过来就是劣势，劣势反过来也是优势，比如湖心岛只有1200亩在地小的同时如果定位清晰则一定供不应求，被大学包围如果高教配套则优势明显，区域目前没氛围但价格也低，好吧，下来来仔细的说说龙子湖湖心岛。

　　区位分析 一、来看看湖心岛在整个郑州规划版图上的区位价值 

　　湖心岛正好是龙湖CBD和象湖行政中心直线距离的正中间，从郑州整个行政职能向东发展的过程上，抛开其它不说，湖心岛又在郑开大道以北，可以说湖心岛在的区域价值是相当优越的。

　　二、说说整个东区未来发展的区域价值排序 

　　1、从中州大道往东，郑开大道以北区域优于郑开大道以南区域（北边有龙湖CBD、龙子湖湖心岛、象湖行政中心），南边的定位没有北边清晰和明确。

　　2、不说20年后，只说现在从自居或投资的角度来说，京港澳高速以西区域优于以东的区域，当然，价格已经印证了这一切，高速以西的房价都没有低于1万的，以东的区域均价要降个20%以上，这是因为高速以西区域已经发展几近成熟，看得见摸得着，房子可以自住、可以出租、可以出售，但高速以东的区域还要等。

　　三、看看龙子湖高校区都有哪些大学？

　　盘点项目和政策导向 先用一张图看一下湖心岛上都有谁？ 

　　整个湖心岛有三部分产业组成：

　　1、政府职能单位（最重要的就是专利局河南中心、国家技术转移河南中心、创意孵化中心这三个）

　　2、企业技术研发、转化中心（以卫华、大用、中阀、华电等大公司为主）

　　3、其它商业项目（写字楼和公寓，本文最后附的有各个商业项目的效果图）

　　但一个区域要想人气旺，功能导入、机构导入也是很重要的，湖心岛有无政策加码？

　　实地探访两个对区域价值贡献最大的几个项目：

　　1、国家专利局河南中心

　　2、国家高新技术转移中心

　　为了这个高大上的引入项目，规划上还专门为此调整了规划：

　　并配了以下说明 ：

　　国家技术转移郑州中心是我省紧紧抓住国家技术转移战略布局区域性国家技术转移中心的契机，经省科技厅、市政府和郑东新区管委会积极争取，成功落户郑州，省委省政府高度重视国家技术转移郑州中心建设。为支持国家技术转移郑州中心项目高标准建设， 2015年1月6日郑东新区规委分会第一次会议和2015年2月郑州市城乡规划局郑东新区规划分局第四次局业务会分别原则同意项目调整地块建筑高度提高至85米，调整地块机动车停车位配建标准调整为＞1.0车位/百平米建筑面积。因此，为满足国家技术转移发展战略，顺利推进后期项目进展，适当提高该项目地块控制的建筑高度，降低停车位配建指标是必要的。

　　其它拿到的地还有：

　　大用禽肉工程技术研究中心，位置：嵩德街南 湖心三路西 规划路北

　　中阀科技企业技术中心，位置：崇德待南 湖心二路西 规划路北

　　宏泽实业生物医药研发中心大厦，位置：湖心环路北、湖心四路西

　　等

　　再扒一下新闻，发现还有，2012年3月签约的一些企业：

　　中国电子科技集团27所、煤化工研究院、东风日产研发中心、中平能化研究院等河南主导产业的研发（检测）中心

　　1.北京弗雷森高新农业装备集团公司高新技术研发中心

　　2.卫华集团卫华工程机械研究院

　　3.河南大用实业有限公司国家禽肉工程技术研究中心

　　4.郑州信大捷安信息技术有限公司

　　5.华电郑州机械设计研究院科研设计中心

　　6.河南华南医电科技有限公司中部医疗器械产业集聚区

　　7.河南省盐业集团研发中心

　　8.新西兰争锋国际公司新西兰—河南农牧科技研发中心

　　9.河南创意岛实业股份有限公司

　　图为正在建的贝斯特教育中心

　　这些个中间也有变动的，但目前大多数还是落地并动工，这个位置可真不比白沙和其它区域差的。

　　价值分析 一、从大到小来说说龙子湖湖心岛这1200亩土地的价值

　　1、先说郑州市的总体规划

　　在《郑州市城市总体规划（2010-2020年）》中，中心城区空间发展方向确定以向东为主，适度向西、南发展。近期，首先向东，推动郑东新区的开发建设，向东辐射中牟和郑-汴产业带；中期，注重东西拓展，向东完善郑东新区，向西强化高新技术开发区的对外辐射影响力；远期，向南拓展经济技术开发区，对接航空港组团。

　　2010年8月国务院批准了《郑州市城市总体规划（2010-2020年）》，据今已经有5年时间。

　　2、再来说说规划中对于龙子湖的定位

　　龙子湖地区是以高等教育及其配套设施为主，兼具体育、行政办公、文化娱乐等功能的城市片区。

　　（1）龙子湖北片区定位为高校园区综合配套居住区

　　主要为解决高校职工及其家属生活居住需求和部分村民安置需求，同时布局片区级服务中心的综合配套居住区。

　　（2）龙子湖湖心岛定位为高校园区公共设施共享核心及产业园区

　　以大学园区共享的公共设施为核心，同时配套为师生创业和发展提供的就业和孵化基地，文化和科技产业的产业园区，服务于师生和周围居民的各类商业和满足龙子湖地区发展的办公商住综合楼、星级酒店、交流中心等。

　　（3）龙子湖南片区定位为体育文化中心

　　以体育中心为核心，配套完善办公、文化娱乐及居住等功能，形成区域体育文化中心。

　　3、再来聚集到1200亩的湖心岛

　　湖心岛中心可开发用地1237亩，没有住宅，全部是商业、科教，周围被1300亩龙子湖水域和1495亩湖边湿地公园环绕。湖心岛规划地块容积率多在3.5-6.0之间，局部地块容积率最高达到9.1，湖心岛地区平均容积率控制在2.5以内；高度控制在150米以内。

　　龙子湖湖心岛的终极理想是：打造成中原经济区自主创新平台和产业创新中心，成为我省乃至中部最具活力的科研、创意高地。

　　二、西边是郑州最NB、东边是未来最NB，夹在中间的未来命运会不会差？

　　湖心岛西边7公里是郑州未来的城市中心：被8000亩龙湖水域覆盖的龙湖CBD

　　湖心岛东边7公里是河南省以后的政治中心：被1300亩象湖覆盖的省级行政中心

　　夹在中间的龙子湖湖心岛：是被1371亩水域和1495亩湿地覆盖的龙子湖湖心岛

　　所以，从区位、区域来说，龙子湖湖心岛确实可以。

　　批量上图 附湖心岛上的商业项目及效果图 

　　湖心岛地标建筑、150米双塔、永和中央广场项目（公寓、酒店、商场、写字楼）：

　　建业智慧港（写字楼，去年内购已经卖了只余下一栋，目前在售价格13000左右）：

　　融创文化大厦：

　　汇艺悦公馆：

　　利丰国际大厦：

　　万正紫湖公馆（loft公寓）：

　　正岩微时代：

　　正商博雅广场：

　　正商木华广场：

　　正商学府广场：

　　湖心岛的未来前景还是由以下几个方面决定：

　　1、产业导入（要看国家技术转移中心、专利局、孵化中心等给不给力了）

　　2、龙头企业的进驻（要看大用、卫华、华电、贝斯特等公司盖的楼是自用还是变相当成写字楼出租了）

　　3、这些项目的品质（很差的品质和产品设计会拉整个湖心岛的后腿）

　　4、最终落地到供求关系上，会不会实现写字楼的供不应求？会不会实现公寓的供不应求？这就是湖心岛投资回报率的基本面。

　　（完）

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